Совет 1: Как выкупить арендуемое помещение

Имущество можно получить в пользование путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность по договору купли- продажи. Также существует возможность заключения договора аренды с правом последующего выкупа. Совершить данное действие возможно на основании условий, изначально включенных в заключаемый договор, либо путем составления и подписания дополнительного соглашения, на любом этапе действия договора аренды.
Инструкция
1
Если имеет место заключение договора аренды, условия которого предусматривают право арендатора на последующий выкуп объекта аренды.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ, в договоре должны быть определены условия, на основании соблюдения которых, арендуемое имущество, впоследствии перейдет в собственность арендатора. Гражданский кодекс указывает на возможность выбора одного из следующих вариантов:
- арендуемое имущество переходит в собственность арендатора, если срок аренды истек и при этом арендатор осуществил оплату выкупной цены;
- арендуемое имущество переходит в собственность до истечения срока аренды, при условии внесения арендатором всей выкупной цены досрочно.
Важным моментом здесь является указание на размер выкупной стоимости и порядок её уплаты.
2
Если, заключая договор аренды имущества, вы по каким-либо причинам не указывали возможность выкупа, но в последствии пришли к такому желанию, необходимо оформить дополнительное соглашение, регулирующее данный вопрос. Гражданский кодекс предусматривает право сторон по договору аренды, указать в таком соглашении условие о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную стоимость имущества. Следует учесть, что при составлении такого соглашения, ему необходимо придать форму, которая соответствует требованиям, предъявляемым к форме договора купли-продажи, определяемой видом конкретного имущества.
3
Таким образом, если выкуп был предусмотрен договором аренды, то при выполнении условия влекущего выкуп, вы автоматически становитесь собственником, а следовательно вам не требуется возвращать имущество арендодателю. Выкупленное имущество необходимо учесть на своем балансе. Если условия не было, то смысл действий тот же, но только после подписания дополнительного соглашения и выполнения его предписаний.
4
Что касается вопроса государственной регистрации перехода права собственности от арендодателя к арендатору, статья 624 Гражданского кодекса РФ не содержит на этот счет никаких указаний. Обратите внимание на то, что в пункте 2 статьи 223 Гражданского кодекса закреплено положение, о том, что отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, и соответственно право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Перед вами как раз такой случай, когда «законом установлено иное», а точнее ничего не установлено. Следовательно, достаточно будет выполнить условия перехода права собственности указанные в договоре аренды.
5
Если вы заключили договор аренды имущества, которое находится в собственности государственного или муниципального предприятия, и у вас возникло желание выкупить это имущество, следует обратиться к положениям ФЗ от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». В настоящий момент, статья 13 указанного закона не содержит положений о таком способе приватизации как выкуп арендованного имущества. Но, следует заметить, что для субъектов малого и среднего предпринимательства в срок до 2013 года, в такой ситуации, есть весомые преимущества.
6
Вы имеете полное право на выкуп (приватизацию) имущества государственных или муниципальных предприятий в собственность, если вы:
- юридическое лицо и доля участия государства, муниципалитета, иностранных юридических лиц, иностранных граждан, общественных, религиозных и иных фондов не превышает 25% уставного капитала
- представитель малого предпринимательства, со средней численностью сотрудников не более 100 человек, при этом балансовая стоимость ваших активов и выручки от реализации (без учета НДС), за предшествующий год, не более 400 млн. рублей. Либо представитель среднего предпринимательства, со средней численностью сотрудников не более 250 человек, а также балансовой стоимостью активов и выручкой от реализации (без учета НДС) за предшествующий год не более 1000 млн. рублей.
- непрерывно владеете и (или) пользуетесь арендованным имуществом в течение трех и более лет
- надлежащим образом вносите арендную плату
- арендуете имущество, площадь которого не превышает пределов, установленных региональным законодательством
7
Вам необходимо подготовить заявление, подтверждающее ваше соответствие предъявляемым критериям и намерение выкупить арендуемое имущество. Данное заявление предоставляется в государственный или муниципальный орган, в зависимости от того, кто является арендодателем.
Если вы получили положительный ответ, то следует запастись терпением и подождать два месяца, в течение которых арендодатель проведет проверку и определит рыночную стоимость имущества, а также условия выкупа.
После принятия решения вам направят проект договора купли-продажи. Указанный договор подлежит обязательной государственной регистрации.
Для арендатора предусмотрена возможность рассрочки платежа, сроком до пяти лет.

Совет 2: Как арендовать нежилое помещение

В настоящее время не каждый деловой человек имеет возможность снять офисное помещение для своего дела. Поэтому большая их часть отдает предпочтение аренде нежилых помещений для работы. Следующие рекомендации и советы по аренде офисов будут актуальными для тех, кто решил снять помещение под коммерческие цели.
Вам понадобится
  • - бумага и ручка;
  • - газеты с объявлениями и сайты аренды помещений;
  • - образец договора;
  • - телефон;
  • - карта города.
Инструкция
1
Чтобы арендовать нежилое помещение, выберите подходящее место. Если склады или мастерские либо другие помещения для выполнения работ уже имеются, значит офис следует арендовать рядом с ними. В случае если цехи либо филиалы находятся в разных местах города, тогда центральный офис лучше всего снимите равноудаленным ко всем местам. Это удобно для решения различных вопросов и возникающих проблем.
2
При выборе нежилого помещения обратите свое внимание на размер будущего офиса. Он будет зависеть от количества сотрудников и рода деятельности. Принято считать, что 6 кв. м. приходится на одного человека. Для руководителей площадь нужно подсчитать отдельно.
3
Узнайте заранее, как правильно составлять договора, чтобы избежать проблем в будущем. В договоре укажите, для каких целей сдается помещение. Это необходимо для того, чтобы избежать возможного конфликта с арендодателем. Нежилое помещение, как правило, сдают под офис, склады или для служебных нужд.
4
Если вместе с помещением вам передают какое-то имущество, например, оборудование, это возлагает на арендатора дополнительные обязанности. Необходимо будет обслуживать данное имущество, а также в случае поломки, ремонтировать его. В таком случае, вы требуйте уменьшить арендную плату за помещение. Если арендодатель снимет с вас обязанности по содержанию объекта, тогда он сам будет нести за него ответственность.
5
При составлении договора предусмотрите внесения пункта, который бы защищал вас от повышения цен за арендную плату. Можно в договор внести пункт либо про неизменность арендной платы, либо о периодическом пересмотре цены и совместном регулировании стоимости. Если вы хотите в будущем выкупить арендуемое помещение, тогда в договор внесите положение о зачете суммы арендной платы, как за приобретаемое имущество.
6
Обе стороны вправе предусмотреть в договоре случаи, когда допускается досрочное одностороннее расторжение договора. Разрешать все споры и разногласия между сторонами может только арбитражный суд.
7
Аренда нежилого помещения считается состоявшейся, когда обе стороны ознакомились с договором аренды и поставили свои подписи в нем.
Видео по теме
Обратите внимание
Не зависимо от способа поиска нужно, чтобы нежилое помещение было арендовано у собственника. На данный момент есть компании, которые представляют интересы собственников бизнес центров. У них всегда есть большое количество актуальных предложений, а так как они представляют интерес собственника, то комиссию за подбор нежилого помещения вы не платите. Следует помнить, что при проведении сделки по съему нежилого помещения обеим сторонам понадобиться квалифицированная помощь агента по недвижимости. Специализирующее агентство не только поможет правильно составить договор аренды, но и предоставит лучшие объекты коммерческой недвижимости из присутствующих на рынке. В этом и заключается успех, как наилучшим образом арендовать нежилое помещение.
Полезный совет
При осуществлении аренды важно и нужно заключать договор аренды. Суть договора заключается в предоставлении арендодателем имущества во временное владение и пользование за договоренную плату для предпринимательской деятельности или иных целей. Договор будет защищать обе стороны, как арендатора, так и того, кто сдает нежилое помещение.

Совет 3: Как открыть мини-пекарню

Вам наверняка интересно будет знать, что рентабельность мини-пекарен составляет примерно 10-15%, хотя в ряде случаев может достигать и всех 50%. Одна пекарня в месяц может приносить две и более тысяч долларов. Поэтому если вы решили открыть собственную хлебопекарню, знайте, что прибыльность дела зависит только от вас и ваших способностей. Не нам учить вас ведению бизнеса, но несколько советов, помогающих этот бизнес начать, мы вам все-таки дадим.
Инструкция
1
Прежде чем запускать производство, сначала согласуйте проект с СЭС, экологической инспекцией, пожарной службой, а также агентством по тех. регулированию и метрологии.
2
Площадь для производства вашего главного продукта – хлеба, зависит от предъявляемых СЭС к помещению требований и от производительности пекарни. Основным требованием является разделение «чистых» и «грязных» производственных потолков. Если ваша пекарня будет производить до двух тонн хлеба в день, то для нее вполне хватит 150-200 м2. Помещение под хлебопекарный цех вам нужно либо построить, либо выкупить, либо арендовать. Насчет аренды: хлебопеки обычно арендуют помещение, с возможностью его последующего выкупа. Аренда 200 м2 стоит около $500-$2000 в месяц.
3
Минимальный комплект оборудования для размещения в хлебопекарне в себя включает саму печь, тестомесительную машину и расстоечный шкаф. Все это вместе взятое обойдется вам в $21 000. Также вам потребуется обзавестись машиной, чтобы развозить хлеб. Начинающие пекарни обычно закупают отечественные печи, которые стоят дешевле импортных печей.
4
Теперь поговорим о сырье. Основным сырьем для хлебопекарни является мука. Чтобы выпечь в смену 1000 кг хлеба, вам понадобится от 600 до 700 кг муки. Один ее килограмм стоит около 9-10 рублей.
5
Персонал. Технолог – главный специалист в данном производстве. Он заведует установкой оборудования, разработкой рецептур и обучением персонала. Пекари – основной персонал хлебопекарни. Их требуется как минимум двое в смену. Кроме того, вам понадобится бухгалтер и водитель. А решением задач по сбыту продукции на первых порах может заниматься сам директор пекарни, то есть вы.

Совет 4: Как выкупить чердак

Какой бы площади ни была квартира, места всегда не хватает. Хочется добавить немного пространства. Добиться этого можно перепланировкой, что не всегда возможно и достаточно дорого стоит. А можно просто купить чердак, если вы живете на верхнем этаже.
Вам понадобится
  • - согласия всех жильцов на выкуп/аренду чердачного помещения;
  • - все документы на строение;
  • - право устанавливающие документы на свою жилплощадь;
  • - техническая документация на собственность.
Инструкция
1
Для того чтобы присоединить чердак к своей квартире следует добиться получения согласия на аренду или безвозмездное пользование чердаком/его части у собрания собственников жилья, ЖСК или ТСЖ. Такое согласие получить достаточно проблематично, так как обязательно найдутся те, кто будут отказываться из принципа.
2
Когда согласие жильцов получено, заключите договор аренды чердака/его части, обязательно проведите государственную регистрацию договора. Процедура регистрации может сопровождаться стоянием в длинных очередях - запаситесь терпением.
3
После регистрации договора аренды займитесь проведением переустройства чердака. Долгожданный момент настал. Однако это не последнее, что вам предстоит сделать.
4
Пригласите работника БТИ для осмотра и получения акта о проведенном переустройстве. Здесь опять столкнетесь с бесконечными очередями. Но, как известно, цель оправдывает средства.
5
Следующий этап: внесение изменений в техническую и иную документацию. Необходимо изменения внести во все документы на жилье, поэтому побегать придется много. Старайтесь все документы держать при себе, чтобы в нужный момент они оказались под рукой.
6
После внесения изменений в техническую документацию, внесите изменения в договор аренды, зарегистрируйте их.
7
Если же вы не хотите арендовать чердачные площади, выкупить в собственность также возможно, только этот процесс более трудоемкий и дорогостоящий. Добейтесь именно единогласного решения всеми собственниками жилых помещений на проведение реконструкции.
8
Получите разрешение на реконструкцию.
9
Проведите СМР и введите в эксплуатацию результаты реконструкции. И незамедлительно внесите изменения в документацию, подобно ранее рассмотренному варианту с арендой. По завершении внесения изменений следует передача мансардного помещения собственнику и регистрация права собственности на это мансардное помещение.
Обратите внимание
Если вам не по карману выкупить мансардное помещение, добейтесь аренды или получения его в безвозмездное пользование. Этот вариант тем более предпочтителен, поскольку для оформления документов не надо добиваться согласия всех собственников жилья. Достаточно заручиться согласием 2/3 собственников дома.
Полезный совет
Если чердачное помещение большой площади, возможно найдутся еще желающие присоединить часть к своей квартире. Действуйте вместе - так проще добиться согласия от жильцов. Для регистрации договора аренды чердака не обязательно стоять в очереди - попробуйте записаться на определенное время (в некоторых регпалатах существует такой сервис).

Совет 5: Как выкупить нежилое

Выкупить нежилое муниципальное помещение можно, выиграв аукционные торги, но преимущественное право на выкуп имеют арендаторы, у которых помещение находится в пользовании более трех лет (статья №159 Федерального закона «О муниципальной собственности»).
Вам понадобится
  • - заявление в отдел жилищной политики;
  • - квитанция об оплате;
  • - кадастровые выписки;
  • - постановление;
  • - заявление в ФУГРЦ;
  • - квитанция за регистрацию.
Инструкция
1
Обратитесь в отдел жилищной политики районного муниципалитета, если вы хотите выкупить нежилое муниципальное помещение, которое не находится у вас в пользовании на правах аренды.
2
Вас известят о начале аукционных торгов через определенное время, когда будет получено достаточно заявлений.
3
Выиграйте аукцион, и администрация выдаст вам постановление с указанием условий покупки, цены и о передаче нежилого помещения в собственность.
4
Заплатите указанную цену, представьте в администрацию оригинал и ксерокопию квитанции.
5
Получите кадастровые выписки и обратитесь с заявлением в ФУГРЦ для оформления прав собственности. На все муниципальные помещения, передающиеся в собственность граждан в ходе аукционных торгов, имеются кадастровые документы с не истекшим сроком годности.
6
Обратитесь с заявлением в отдел жилищной политики местного муниципалитета, если вы хотите оформить права собственности на нежилое муниципальное помещение, которое находится у вас в аренде.
7
Предъявите свой паспорт, договор аренды.
8
Через 1 месяц вам пришлют письменный ответ о положительном решении или отказе. Если вынесено положительное решение и администрация готова передать вам права собственности, обновите кадастровые документы за свой счет, получите выписку и справку о кадастровой стоимости помещения и снова обратитесь в администрацию.
9
Подайте документы в ФУГРЦ, написав заявление и предъявив кадастровые выписки, а также квитанцию об оплате за регистрацию.
Обратите внимание
Всем арендаторам, которые пользуются нежилым помещением более трех лет, оно передается в собственность за кадастровую стоимость. Вам могут предложить внести всю сумму стоимости сразу или предоставят преимущественное право рассрочки по оплате на срок до трех лет.
Полезный совет
Во всех случаях ваши права собственности зарегистрируют через 1 месяц, и вы получите свидетельство о собственности.
Видео по теме
Поиск
Совет полезен?
Добавить комментарий к статье
Осталось символов: 500
к
Honor 6X Premium
новая премиальная версия
узнать больше