Совет 1: Как узаконить тех. этаж

Технический этаж может располагаться под зданием и над его верхним этажом. Изначально он предусмотрен для размещения инженерного оборудования и коммуникаций, но очень часто собственники последнего этажа берут в аренду технический этаж, расположенный над их квартирой или пытаются оформить его в собственность.

Инструкция

1. Это вполне возможно юридически и на практике не представляет особых проблем. Для этого вам необходимо согласие всех остальных собственников этого дома.
2. Если вы хотите для чего-то использовать технический этаж, то кроме этого вам понадобится разрешение на реконструкцию, которое вам может предоставить городская Администрация. В верхнем тех. этаже люди обычно оборудуют бильярдную или мансарду. Это очень удобно.
3. Технические этажи, находящиеся внизу дома, часто сдаются в аренду или также предоставляются в собственность частникам, например, для открытия в нем салона красоты, аптек, магазинов и пр.
   При всем при этом, технический этаж по закону не может быть оборудован под казино или какой-либо цех, доставляющий неудобства жильцам дома.
4. Если вы хотите взять в аренду помещение технического этажа, вам необходимо просто провести собрание собственников, которые решат предоставить или не предоставить вам помещение, а также на каких условиях — даром или же по договору аренды.
5. Чтобы узаконить мансарду, составьте план-проект надстроечного этажа. После того, как он будет утвержден, подайте его в органы префектуры – Городскую административно-техническую инспекцию (ГАТИ), Комитет по градостроительству и архитектуре, и, если здание находится в охранной зоне или относится к памятникам архитектуры, - в КГИОП. Получите у этих органов разрешение на строительство. Для этого соберите все возможные документы, которые вас попросят предъявить: посетите ЖЭК, БТИ, санэпидемстанцию и расскажите там о ваших намерениях построить мансарду.
6. Если вам некогда лично заниматься оформлением документов – обратитесь в компанию, которая профессионально занимается узакониванием мансард. Для узаконивания, регистрации и оформления мансарды в собственность заключите с компанией договор. В ходе анализа фирмой сведений и документов, которые имеются у вас, предоставьте ей все, что вы уже успели собрать – в этом случае цена на юридические услуги компании несколько снизится. Также поясните, какие действия фирма может совершать для достижения необходимого результата: разрешается ли вносить какие-либо корректировки в ваш план-проект и т.д.
7. В ходе первого визита в фирму возьмите с собой сумму, которая составит от тридцати до пятидесяти процентов (в зависимости от конкретной фирмы) от общей суммы сделки, чтобы внести предоплату. Остальные деньги вы заплатите в момент получения прав собственности на объект недвижимости и свидетельства о государственной регистрации.
8. Чтобы найти подходящую фирму – поинтересуйтесь, чьими услугами пользовались ваши знакомые, чтобы произвести узаконивание мансард. Уточните также, какова цена услуг компании, своевременность и качество проделанной работы.
9. Если у вас нет знакомых, которые строили мансарды, или если они узаконивали мансарду самостоятельно – поищите необходимую компанию в интернете. При этом учитывайте, что на первой странице выдачи, скорее всего, будут представлены компании, которые уже значительное время оказывают юридические услуги, в то время как на следующих страницах могут оказаться недавно зарегистрированные фирмы, которые не имеют опыта, или вовсе созданные мошенниками.
10. Приступая к перепланировке или реконструкции нужно в первую очередь соблюдать требования существующего Жилищного законодательства, ведь это не только облегчит регистрацию перепланировки, но и поможет избежать постоянных проверок коммунальных служб.
11. Уже на стадии выбора объекта недвижимости нужно узнать, является ли объект частью нежилого фонда и можно ли проводить в нем перепланировку. Особые сложности связаны с многоэтажными домами и первыми этажами в старом фонде, поскольку для легальной перепланировки нужно будет затратить много дополнительных средств на диагностику состояния коммуникаций и дополнительное усиление несущих конструкций. Без этих действий, узаконить перепланировку площади будет попросту невозможно.
12. Поэтому, приступая к перепланировке, нужно изучить состояние дома и помещения, согласовать проводимые работы с представителями государственных инстанций и выполнить все их требования.
13. Особые сложности возникают, когда одновременно с перепланировкой площадь переводят в нежилой фонд, однако справиться с этой проблемой помогут фирмы, специализирующиеся на подобных услугах.
14. После проведения всех работ потребуется время на проверку выполнения всех требований и регистрацию перепланировки, однако легальная перепланировка снимает все вопросы с собственника, а значит, в дальнейшем претензий со стороны представителей коммунальных служб и прочих проверяющих органов не последует.
15. Чтобы возведенное строение имело законный статус, нужно строго следовать закону. Первый шаг в этом направлении – оформление прав на земельный участок.
16. Перед тем как сделать второй шаг (приступить к возведению здания), предстоит собрать необходимые документы, перечень которых предусмотрен ст. 62 Градостроительного кодекса РФ. После получения разрешения от главы местной администрации можно начинать строительство.
17. Далее идет получение разрешения на ввод построенного дома в эксплуатацию. Для этого необходим соответствующий акт приемной комиссии. Акт выдается на основании заявления от застройщика в орган, который ранее выдал разрешение на строительство.
18. Заключительный шаг – государственная регистрация на право собственности на возведенный объект и прилегающий земельный участок.
19. Еще один важный момент – возможность узаконить самовольную постройку. Определение понятия самовольной постройки дает Гражданский кодекс РФ. Стоит сразу оговориться, что самовольные постройки, возведенные на земельных участках, не предназначенных для этих целей, в соответствии с законом не могут быть зарегистрированы и должны быть снесены. Однако другую категорию самовольных построек на участке, находящемся в собственности застройщика, зарегистрировать вполне возможно. Существует два варианта регистрации.
20. Первый вариант самый - благоприятный, когда право на земельный участок оформлено. Маленькое дополнение – земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и не имеющий отношения к природоохранным и заповедным землям. Чтобы зарегистрировать все неучтенные постройки, находящиеся на нем, их владелец обязан предоставить в регистрационную палату документы, подтверждающие его право на землю и справку о том, что постройка находится в границах участка, после чего нужно заполнить декларацию.
21. Второй вариант - более сложный, когда право на землю еще не оформлено. В этом случае придется обращаться в суд. Главный документ, который необходимо представить – акт о выделении земельного участка, где находится самовольная постройка. При положительном решении вопроса в суде можно приступать к регистрации права собственности.
22. Для того, чтобы узаконить реконструкцию, в районную администрацию должны быть поданы следующие документы: заявление на получение разрешения для разработки проекта, документ на право собственности, техпаспорт квартиры, заявление заказчика с обоснованием реконструкции.
23. В том случае, когда дом представляет собой архитектурную или историческую ценность, потребуется предоставление заключения местного органа, занимающегося охраной культурного наследия и памятников. В результате, администрацией будет выдано распоряжение на подготовку проектных документов. Получив от администрации разрешение, нужно будет найти организацию, у которой есть лицензия на разработку проектов реконструкций, или сертификат, который подтверждает право на такой вид деятельности. Полученный в этой организации эскиз реконструкции требуется согласовать у главного архитектора района. Распоряжение на начало робот администрация дает после выполнения согласования. Организация, эксплуатирующая дом, утвердит работы и порекомендует организацию, имеющую лицензию на ведение такого типа работ. Здесь же должен быть получен ордер на складирование строительных материалов и вывозку мусора.
24. После окончания реконструкции специальная комиссия, в которой должны обязательно быть представители администрации района, эксплуатирующей организации, пожарных, санэпидемстанции и других органов контроля, решает судьбу реконструкции простым голосованием. После чего выдается акт о вводе в эксплуатацию реконструированной квартиры или иного помещения.
25. Любые работы по реконструкции нужно согласовать до начала работ. Если по незнанию правил вы сначала переделали квартиру, а потом решили узаконить изменения, все равно придется пройти все согласования по вышеизложенной схеме. Не нужно забывать, что по закону без специального разрешения можно выполнять в квартире исключительно косметический ремонт. Неузаконенная реконструкция повлечет за собой проблемы при любых манипуляциях с квартирой – продажа, дарение, наследство и так далее, и очень большие проблемы в случае возникновения аварийной ситуации в результате реконструкции.
26. Составьте исковое заявление в районный суд по месту нахождения квартиры, перепланировку которой нужно узаконить. Истцами укажите всех сособственников данного жилого помещения. В качестве ответчика запишите администрацию вашего населенного пункта. В соответствии с 4 пунктом статьи 29 ЖК России вы имеете право на изменение планировки помещения, принадлежащего вам на праве собственности. Сошлитесь в иске на данную норму права.
27. Получите в БТИ технический паспорт на свою квартиру. Причем вам необходимо иметь два данных документа: старый техпаспорт и новый, отражающий произведенные изменения с отметкой БТИ о самовольной перепланировке.
28. Обратитесь к независимому эксперту для проведения строительно-технической оценки дома после перепланировки. Получите от него официальное заключение о состоянии несущих конструкций.
29. Закажите осмотр жилья в санэпидемстанции. По его итогам они выдадут вам документ о соответствии санитарно-технического состояния квартиры установленным нормам.
30. Получите заключение госпожарнадзора том, что в квартире после перепланировки соблюдаются все требования пожарной безопасности. Для этого обратитесь в районную пожарную часть с соответствующим заявлением.
31. Соберите все правоустанавливающие документы на вашу квартиру. Как правило, это свидетельство на квартиру из регпалаты и договор, по которому жилье было получено вами в собственность. Возьмите выписку из поквартирной книги обо всех зарегистрированных в данном жилом помещении лицах.
32. Сделайте копии всех собранных документов. Оплатите госпошлину и подайте составленное исковое заявление в суд с приложением копий всего пакета документов. В установленный срок явитесь на судебное заседание. При наличии положительных заключений из всех инстанций, решение суда об узаконивании перепланировки будет вынесено за один день.