Можно ли продать квартиру по переуступке, если она в ипотеке

В жизни бывают разные обстоятельства, и далеко не все люди могут или желают жить в конкретной квартире. По закону переуступка прав также называется цессией. Она означает перемену лиц в обязательстве. Наибольшую популярность переуступка прав получила при продаже ипотечных квартир, купленных в новостройках.

 

Роль договора цессии

Для того чтобы продать квартиру по переуступке, заключается договор цессии (ст. 388 Гражданского кодекса России). Однако следует понимать, что такой договор заключается между кредиторами и в сущности означает, что 1 (первоначальный) кредитор передает 2 (новому) кредитору право требования исполнения обязательства должником.

Что означает цессия для должника

Фактически ничего, кроме замены кредитора. При совершении подобных сделок должник всего лишь уведомляется. И после этого он уже будет платить новому кредитору. Однако заключением такого договора права должника не должны быть нарушены. Любое ухудшение прав и положения должника по договору можно урегулировать в претензионном и судебном порядке.

Нужно ли согласие должника

По общему правилу не нужно. Бывают, конечно, и исключения. К примеру, когда в договоре между должником и кредитором указывается, например: «в течение 3 дней с момента получения уведомления от нового кредитора должник дает свое согласие на уступку права требования».

Кто обычно уведомляет должника об уступке

В большинстве случаев об уступке прав должника уведомляет уже новый кредитор. К уведомлению он обязательно прикладывает пакет документов, подтверждающий переход прав.

Мошеннические действия при переуступке: защита прав должника

Несмотря на то, что сделка по переуступке на первый взгляд кажется вполне безопасной, ведь здесь просто кредиторы договариваются между собой. Однако для должника в ней могут и прослеживаться определенные риски.

Во-первых, недобросовестный новый кредитор. Должнику следует внимательно изучить представляемые новым кредитором документы. В случае возникновения сомнений в их подлинности, важно незамедлительно выйти на связь с первоначальным кредитором и уточнить, действительно ли была передача прав или нет, когда она состоялась, а также узнать все интересующие должника важные нюансы.

Во-вторых, ошибка в переуступке. Допустим, могут передавать по переуступке права на одну квартиру, а фактически происходит передача прав на совершенно иную квартиру. Во избежание таких проблем, важно внимательно читать уведомление для должника, договор переуступки и все документы к нему. Во всей информации должны быть указаны не общие сведения и не какие-то иные (на другую квартиру), а именно в отношении этого жилья.

Возможны и другие варианты мошеннических действий. В любом случае при возникновении каких-то неясностей нужно сразу же выйти на связь с первоначальным кредитором и при необходимости – обратиться в соответствующие органы (полицию, прокуратуру и т.д.).

Особенности продажи ипотечной квартиры в новостройке

Переуступку прав допускает и закон №214, рассматривающий вопросы долевого участия в строительстве жилья. Соответственно, по договору цессии от первоначального дольщика к покупателю переходят все права требования к застройщику.

В данном случае договор цессии должен быть не только составлен в письменной форме (а если была нотариальная форма, то нотариальной форме), он также подлежит государственной регистрации.

Ипотечная квартира на вторичном рынке жилья

По переуступке может быть продана и ипотечная квартира на вторичном рынке жилья. Форма совершения договора переуступки – та же, что и для основного обязательства.

Риски переуступки для кредитора

При совершении данной сделки новый кредитор должен быть очень внимательным. Ведь он может и потерять свое имущество. По сделке переуступки может быть передана и «пустышка» - невозможное взыскание долга от должника. Помимо этого, он рискует остаться ни с чем и в случае признания договора (на основании которого впоследствии и возникла переуступка) недействительным (ст. 167 Гражданского кодекса России).