Совет 1: Как продать квартиру в залоге

Чтобы продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, необходимо снять залог. Самый распространенный в российских реалиях вариант - осуществление сделки по согласованию с банком. Теоретически возможны и другие, но не всегда реализуемые на практике. Наименее хлопотный для заемщика - досрочно погасить кредит, снять залог и продать квартиру.
Как продать квартиру в залоге
Вам понадобится
  • - документы по кредиту;
  • - пакет документов для продажи квартиры;
  • - новый покупатель;
  • - деньги на оплату различных услуг (нотариуса, риэлторов, банка) и комиссий.
Инструкция
1
Чтобы досрочно погасить кредит, необходимо изыскать на это средства. Идеальный случай, когда ваши друзья или знакомые обладают достаточной суммой свободных денег, чтобы одолжить вам необходимую сумму, а выручки от продажи жилья хватит на то, чтобы рассчитаться с долгами и решить квартирный вопрос, если продается единственная недвижимость.Придется учесть, что наряду с основной суммой задолженности банку придется выплатить набежавшие проценты и различные комиссии и штрафы при наличии таковых. Некоторые санкции, например, штраф за досрочное погашение можно вернуть через суд, но это время, а стопроцентной гарантии никто не даст.
2
Наиболее распространенный способ - заемщик сообщает банку об ухудшении своей финансовой ситуации, и стороны находят компромиссное решение. Квартира выставляется на продажу, и новый покупатель закладывает деньги в две депозитарные ячейки: одна сумма - долг прежнего владельца банку, предназначенный кредитной организации, вторая - разница между долгом и вырученной от продажи суммой. Эти деньги причитаются продавцу квартиры.
После закладки денег банк одновременно запускает процедуры снятия залога и регистрации права собственности на нового владельца.
3
Еще один способ - по согласованию с банком продать имеющуюся квартиру, себе купить более скромную, а разницу в цене направить на погашение долга. В такой ситуации кредитные организации обычно идут навстречу заемщику, платежеспособность которого ухудшилась. Однако на самой жесткой фазе кризиса недвижимость ощутимо подешевела, а на продажу выставлялась уже по текущей цене. Так что известны случаи, когда после продажи квартиры человек купить альтернативное жилье не мог, а банку еще оставался должен.
4
Теоретически возможно найти нового покупателя и переоформить на него ипотеку. В этом случае он бы выплачивал собственнику жилья ту часть суммы, которую тот уже выплатил банку, а остальное выплачивал по тому же графику, что и прежний заемщик. Но на практике банки практически не шли на этот вариант из-за необходимости проверять нового претендента на ипотеку.
5
Есть и еще один способ, с которым изначально лучше не связываться. Это прекратить выполнение своих обязательств по ипотечному кредиту и довести дело до суда с наложением взыскания на находящуюся в залоге квартиру и ее принудительную продажу. Но в этом случае заемщику придется оплатить судебные издержки, сборы, связанные с исполнением судебного решения, банковские комиссии и штрафы, а его кредитная история будет раз и навсегда испорчена.

Совет 2 : Если покупатель квартиры ипотечный заемщик

Что делать владельцу недвижимости, если его покупатель оказался ипотечным заемщиком? Часто продавец может просто не углубляться в тонкости банковского кредитования, так как расплачиваться наличными деньгами намного проще. Во времена, когда кризис коснулся каждого, придется столкнуться с ипотечным займом, ведь в лице покупателя квартиры может оказаться ипотечный заемщик.
Если покупатель квартиры ипотечный заемщик

​  Стандартная продажа всегда проходит быстрее, нежели оформление сделки при помощи банка, страховой компании и оценщика. Тем, кто задумывается о продаже квартиры, были собраны основные неожиданности, которые могут подстерегать вас во время сделки. В конечном счете, были выбраны 5 способов, как подготовить жилплощадь к ипотечной продаже.


 Совет №1  Узаконьте перепланировку. Неоднократно покупатели наталкиваются на квартиры с перепланировками. Это происходит из-за того, что расположение комнат было выбрано не лучшим способом, а единственным вариантом может стать только изменения. В таком случае обычный срок рассмотрения дела банком может из двух дней вырасти до большого срока. Чтобы избежать недоразумений, лучше всего узаконить ваши действия.


 Совет №2  Не ставьте квартиру на капитальный ремонт. Для владельца, который проживает в многоэтажке советского строения, капремонт является обыденным и нужным делом, так как это позволит улучшить удобства проживания. Для таких случаев дом ставится в очередь. Но там, где жильцам хорошо, для банков может быть риск. Они открыто предупреждают, что для соглашения по ипотеке квартира не должна находиться на очереди в капремонт. Также основным показателем является процент износа, который не должен превышать 60%. Вопрос очень важен, так как объект может развалиться до того, как будет погашена ссуда. Еще одним фактором становится возможность перепродажи квартиры.


Совет №3  Узнайте родословную. Важнейшим вопросом часто становится история передачи прав собственности жилплощади. Историю квартиры могут исследовать все: риелторы, страховики, банк. Лучшим решением станет собрать сразу все документы. Банк проанализирует документацию, которая устанавливает права по сделке. Углубленный анализ остается за страховой компанией для страховки титула, дабы избежать потери прав собственности. Самое главное – освободить объект недвижимости от обременяющих прав (сюда относятся и права третьих лиц).  Сложнее всего, когда квартира оформлена по наследству или договору дарения. Во втором случае банк будет вынужден запросить документы, которые напрямую связаны с фактом дарения, и проверить подлинность его истории. В первом же варианте тоже придется приготовиться к тщательной проверке со стороны сотрудников банка. Если при факте дарования не было никаких судебных вмешательств, а собственник вступил на правах владения, то никто не откажет в ипотеке.


 Совет №4  Рассчитайтесь со всеми долгами по ЖКУ. Иногда происходит так, что купив жилплощадь, новый владелец может обнаружить, что она арестована из-за превышения долгов. Такой факт обнаруживается перед самой сделкой, так как банк заранее заказывает выписку из ЕГРП. Если вовремя не погасить хоть один из долгов за коммунальные услуги, то сделка сорвется, даже не начавшись, ведь никто не захочет иметь с таким продавцом дело.


 Совет №5  Следует сняться с регистрации. Это важным вопросом станет для тех, кто продает единственное жилье и имеет перспективу переехать в новостройку. В таком случае банк потребует выписаться из оставленного имущества. Очень важно, чтобы в момент сделки не было ни одного зарегистрированного лица, так как это не допустимо.


​  Некоторые банки требуют от продавцов сниматься с регистрации до подписания договора. Примером может стать Запсибкомбанк. Он не выдает ипотечный кредит, если в квартире кто-то прописан. Но не стоит думать, что все банки выставляют столь строгие требования, вот например Банк жилищного финансирования дает срок в две недели. В любой момент продавец может просить заемщика о смене банка.


​   Самое главное – это то, что банки на отказ не хотят работать с деревянными домами. Такой запрет актуален у многих банков. Из-под ипотечного займа можно смело выключить постройки XIX веков, которые распространены в купеческих городах средней полосы России.


Перед тем, как обратиться за ипотечным займом, стоит выбрать подходящий банк, в котором есть все необходимые для вас условия. Не стоит забывать о многих предоставленных советах – это сохранит много времени и нервов.


 

Совет полезен?
Поиск
Добавить комментарий к статье
Осталось символов: 500