Общие понятия о публичных торгах
Для того чтобы разобраться в особенностях проведения публичных торгов по реализации недвижимого имущества в рамках относительно новых правовых норм российского законодательства, требуется уяснить некоторые понятия.
Место организации публичных торгов. Оно имеет непосредственную привязку к объекту недвижимости, подлежащему реализации.
Срок публикации. В течение десяти дней с момента проведения торгов осуществляется публикация извещения, в котором указывается информация о проведении данного мероприятия (предмет, место и дата проведения аукциона, стоимость материальных ценностей).
Извещение о публичных торгах. На официальном сайте ФССП с одновременным оповещением территориальных подразделений данной службы публикуется информация о намеченном аукционе. Его участники должны внести фиксированный задаток, который обычно составляет 5% от первоначальной стоимости материальных ценностей. Причем задаток полностью возвращается в случае, если торги будут признаны несостоявшимися. А при условии, что субъект, выигравший аукцион, отказывается платить за предметы торга, данный задаток ему не возвращается.
Договор. Соглашение между организатором торгов и субъектом, выигравшим аукцион, содержит в себе сведения о сделке, которые заносятся в ЕГРП.
Участники. Количество субъектов, допущенных на торги, ограничено. На аукцион допускаются, как правило, только лица, которые имеют право пользоваться данными объектами (родные, близкие и знакомые залогодателя), а также залогодержатель.
Оформление сделки. Признание субъекта в качестве лица, выигравшего аукцион, осуществляется по принципу наивысшей цены предложения. После проведения торгов заключается договор купли-продажи. Оплата по нему должна быть произведена в течение пяти дней на счет организатора мероприятия. Причем ранее внесенный залог полностью включается в стоимость сделки.
Признание аукциона несостоявшимся. Публичные торги считаются аннулированными в случае, когда количество их участников меньше двух, а также при отсутствии оплаты со стороны выигравшего субъекта. После признания аукциона несостоявшимся собственником предмета торгов может стать залогодержатель, либо торги назначаются вновь. В последнем случае время их проведения должно быть назначено не ранее чем через месяц, а первоначальная стоимость материальных ценностей должна быть снижена на 15%.
Кроме того, публичные торги могут быть отменены, если участники спорных правоотношений заключат мирное соглашение. Если такое стало возможно после опубликования даты торгов, то должник обязан погасить все издержки, понесенные организатором аукциона.
Изъятие материальных ценностей. Наиболее распространенной формой осуществления судебного решения в рамках исполнительного производства является арест имущества. При этом через пять дней после наложения ареста производится непосредственное изъятие материальных ценностей (частично или полностью), которое исполняется сотрудником ФССП.
Реализация объектов. Специфика продажи арестованного имущества аналогична нормам, предусмотренным для залога. Однако занимается этой процедурой исключительно уполномоченное государственное учреждение.
Признание субъекта неплатежеспособным. При банкротстве юридических и физических лиц аукционы по продаже залогового имущества осуществляются на стадии внешнего управления и конкурсного производства.
Новшества нормативной базы. В настоящее время приобретатель имущества определяется исключительно по цене на аукционной основе и полностью освобождается от любых ограничений кредиторов. Ранее данный аспект (условия по использованию имущества новым владельцем) был регламентирован ФЗ №127, который был акцентирован на права кредиторов.
Виды торгов. В данном контексте бывают открытые и закрытые мероприятия. В первом случае публичные торги подразумевают участие любых субъектов. В последнем варианте мероприятие по реализации материальных ценностей ориентируется исключительно на приглашенных участников. Также это относится и к способу подачи ценовых предложений. Так, открытая (устно) или закрытая (запечатанный конверт) форма определяет статус мероприятия. Аукционы могут проводиться и в смешанной форме, когда, например, закрытое по составу участников мероприятие подразумевает открытую форму ценовых предложений.
Извещение о проведении публичных торгов
Текст извещения является базовой основой проведения публичных торгов. Поэтому данный документ должен оформляться в строгом соответствии с тематическими требованиями. Часто извещение о проведении аукциона отождествляют с публичной офертой. Важно понимать, что искажение информации в тексте извещения, повлиявшее на результат торгов, может повлечь за собой отмену их результатов или признание их недействительными.
Извещение должно отражать следующую информацию:
- условия сделки (предмет торгов, его стоимость и обременение);
- сведения о правообладателе или собственнике;
- данные о порядке проведения аукциона (место, время и форма проведения, кто организатор, порядок оформления участия и определения победителя).
В качестве характерных прецедентов тематической судебной практики в нашей стране можно привести следующие нюансы:
- неявные критерии оценки заявок;
- цена задатка необоснованно высока;
- искажение параметров объекта, повлиявшее на представление о нем;
- неполное описание обременений объекта;
- неполные сведения о характеристике объекта;
- нарушение необходимой возможности ознакомления с документами, из которых возникло реализуемое право.
Публикация извещения о проведении торгов осуществляется в соответствии с необходимым минимумом, который включает в себя сайт подразделения службы приставов-исполнителей, федеральный сайт ФССП и официальные СМИ органов местного самоуправления. В настоящее время арбитражная практика для данных публикаций выработала необходимые критерии их оценки, которые учитывают обязательное наличие печатного текста (исключающее использование только радио- и телевещания), целевую аудиторию, региональные особенности и полную доступность информации.
Порядок проведения
Общие правила осуществления публичных торгов подразумевают следующие особенности.
Данные торги проводятся в виде аукциона, в котором имущество должника реализуется по наиболее высокой цене.
Извещение об аукционе должно быть опубликовано не позднее, чем за 30 дней до его проведения. В нем должна содержаться полная информация о предмете, месте, времени, порядке проведения (оформления участия) и форме торгов, а также о первоначальной цене и определении победителя.
Для участия в публичных торгах претенденты должны внести соответствующий задаток. Его размер и порядок внесения указываются в извещении. Задаток возвращается в случае отмены аукциона, а также при участии в нем субъекта, когда он не стал победителем. Лицо, выигравшее аукцион, вносит оплату согласно договору купли-продажи с учетом внесенного задатка.
Не позднее трех дней до проведения публичных торгов организатор имеет право отменить их.
Понятие «лица, которые участвовали в торгах, но не выиграли их» исключает участников, не явившихся на мероприятие и тех лиц, которые не сделали ни одной надбавки к первоначальной цене имущества.
В день проведения аукциона между его победителем и организатором подписывается соответствующий протокол, который имеет юридическую силу договора.
Торги состоятся только при условии, когда в них участвует не менее двух субъектов. А победителем становится участник, предложивший наибольшую цену.
Если участник, выигравший торги, отказывается подписывать протокол, то он теряет внесенный задаток. А организатор, уклонившийся от подписания протокола, возвращает победителю задаток в двойном размере и возмещает ему все издержки по участию в торгах, которые превышают сумму задатка.
Признание торгов несостоявшимися
Аукцион признается несостоявшимся в следующих случаях:
- на участие в торгах подали заявки менее двух участников;
- явка на торги составила менее двух участников;
- никто не сделал надбавки к первоначальной цене материальных ценностей;
- победитель торгов в течение пяти дней не внес оплату на счет организатора полной стоимости предмета аукциона.
Так как цель аукциона в данном случае не достигнута, то назначаются повторные торги. Новый срок проведения публичных торгов назначается после признания аукциона несостоявшимся в период от 10 до 30 дней.
Во всех случаях, исключающих факт неоплаты победителем торгов полной стоимости имущества, вторичные торги производятся со снижением первоначальной стоимости на 15%. Все остальные правила проведения вторичных торгов соответствуют порядку проведения первичного аукциона. Важно понимать, что по иску заинтересованного лица суд может признать торги недействительными, если был нарушен порядок их проведения.
Нормативные акты, регламентирующие порядок проведения публичных торгов, для различного имущества следующие:
- залог недвижимости – ст. 56-58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
- залог прочего имущества – ст. 350 ГК РФ;
- продажа ценных бумаг – ст. 89 (часть 4) ФЗ «Об исполнительном производстве».
