Инструкция
1
Определите уровень вакантных площадей (недогрузку) и коэффициент загрузки потенциального объекта. В сумме данные величины составляют 100%, поэтому определив один можно сразу вычислить второй. Недогрузка определяется как процентное соотношение площади не арендованных помещений от общей площади недвижимости. Для определения данных коэффициентов необходимо проанализировать статистические данные рынка по аналогичным объектам.
2
Узнайте, во сколько обходится обслуживание и управление зданием. Необходимо разделить все расходы собственника недвижимости на независимые и зависимые от объема. К первым относятся страхование, налог на имущество, охрана, а ко вторым – затраты на сервисное обслуживание.
3
Рассчитайте величину чистого операционного дохода по потенциальному объекту инвестиций. Для этого необходимо потенциальный валовый доход, который равен ежегодным рентным платежам, умножить на коэффициент загрузки объекта. После этого вычтите из полученной величины переменные издержки, умноженные на процент загрузки, и постоянные издержки по обслуживанию здания.
4
Выясните рыночную стоимость объекта недвижимости. Если же собственник планирует возвести здание, то данное значение равно затратам на строительство. В противном случае берется текущая цена на приобретение объекта, которая определяется посредством оценки рынка.
5
Найдите ставку капитализации. Она равна отношению величины чистого операционного дохода к рыночной стоимости объекта недвижимости. Полученное значение показывает то, какая сумма будет ежегодно возмещаться от величины первоначальных инвестиций. Чем больше данная сумма, тем более выгодным является вложение средств в потенциальный объект. Оптимальным считается, когда данный показатель равен 15-20%.