Совет 1: Защита прав обманутых дольщиков

Не всегда у людей есть денежные средства, чтобы позволить себе квартиру в готовом доме. В таких случаях люди вынуждены вкладываться в строящееся жилье. До недавнего времени вопросы долевого участия в строительстве были плохо урегулированы на законодательном уровне. Поэтому у строительных компаний была возможность собрать деньги с граждан и направить их на свои цели, а стройку просто бросить. Так и появились обманутые дольщики.

К сожалению, даже федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве не дает стопроцентной гарантии того, что дольщик не станет обманутым. Мошенники, чьи действия подпадают под уголовное законодательство,  не боятся работать и по этому закону.

Обман может выражаться не только в том, что дом не будет достроен, а также в двойных продажах, когда на квартиру претендует несколько лиц. Даже при регистрации в регпалате договора возможны ошибки сотрудников строительной фирмы и специалистов регпалаты, в результате которой  на одну и ту же квартиру претендуют несколько человек. 

Защита прав граждан, участвующих долевом строительстве,  осуществляется в суде. В случае нарушения  права на получение квартиры дольщику нужно обратиться в суд с заявлением о признании  права собственности на объект недвижимости по договору долевого участия в строительстве.  Кроме того, для защиты своих прав можно обратиться в органы местной власти и в прокуратуру.

Совет 2: В чем риск покупки недвижимости в стадии котлована

Приобретение жилья на первичном рынке представляется отличным вложением денег, поскольку цена квадратного метра здесь куда ниже, чем на рынке «вторички». Самые привлекательные предложения – квартиры в объектах, которые только начали строиться и находятся еще на стадии котлована. Однако при совершении такой покупки могут быть свои подводные камни.

Внимание: мошенничество!



Самый серьезный риск для покупателей квартиры на стадии котлована – оказаться в числе обманутых дольщиков, т.е. никогда так и не получить ключи от оплаченного жилья. Двойные продажи – еще один риск такой покупки. Это известная практика мошенничества: квартиру, которая пока существует только в плане, продают сразу нескольким разным лицам.

От этих рисков защищает заключение договора долевого участия в строительстве – ДДУ (такой договор официально регистрируется в Росреестре в соответствии с 214-ФЗ). Это исключает двойные продажи и дает возможность вернуть свои деньги, если строительство не будет завершено.

Не все российские застройщики работают по 214-ФЗ, но другие схемы оформления покупки ничего не гарантируют. Например, предварительный договор купли-продажи, в отличие от ДДУ, нигде не регистрируется, а «вексельная схема» сигнализирует, что у застройщика нет всех необходимых документов на строительство (как правило, документов на землю).

Но даже если выбранный застройщик работает по ФЗ-214 и широко известен благодаря рекламе, не стоит пренебрегать процедурой проверки наличия у него всей разрешительной документации на возведение конкретного объекта. Запрашивайте свидетельство о праве собственности на земельный участок, разрешение на строительство, проектную документацию.

Придется подождать



Решая приобрести квартиру на первичном рынке, вы должны осознавать, что прописанные в договоре сроки сдачи объекта могут неоднократно переноситься. В среднем строительство многоквартирного жилого дома занимает 3 года. Но стройки длятся и 7 лет, и 12 лет. В процессе возведения здания участвует множество сторон-подрядчиков, любой из которых может не выполнить свои обязательства. Покупая квартиру на стадии котлована, вы рискуете своим временем. Не нужно верить продавцу на слово: съездите на место строительства, оцените, как продвигается работа и идет ли она вообще, чтобы хотя бы приблизительно понимать, удастся ли получить ключи в оговоренное время.

Проблемы с ипотекой



Получить ипотечный кредит на покупку квартиры в строящемся здании не так легко. С каждой новостройкой работают, как правило, всего несколько аккредитовавших ее банков, так что выбор доступных вам ипотечных программ окажется не очень широким. При кредитовании объекта на низкой стадии готовности процентная ставка всегда выше, чем при финансировании построенного жилья.

Кот в мешке



Большие риски связаны и с тем, что вы покупаете объект, которого пока не существует. Поэтому обязательно изучите план городской застройки (на сайте правительства вашего города), чтобы понимать, как изменится облик района, когда вы получите право собственности. Очень обидно купить квартиру с окнами на парк, а в итоге получить вид на эстакаду.

Имейте в виду, что после завершения строительства квартиры обычно «подрастают». Вы покупаете одно число метров, а получаете на 3-5 м больше. Это особенности строительства, и за них придется заплатить. При заключении договора обязательно обговорите, по какой цене эти метры будут «допроданы» вам: недобросовестный застройщик или риелтор может запросить за них более высокую цену в уже построенном доме.

Совет 3: Нюансы покупки квартиры в новостройке

Способность оценить возможные риски при покупке жилья в новостройке позволяет не оказаться в рядах обманутых дольщиков. Для того чтобы не ошибиться с выбором, разобраться со всеми нюансами стоит еще до посещения офиса продаж.

Процесс покупки жилья в новостройке несколько отличается от приобретения жилья на вторичном рынке. Как минимум, здесь можно обойтись без помощи риэлтора, самостоятельно оценив все возможные риски.


Выбирая среди жилых комплексов, в первую очередь стоит обратить внимание на документы, которые застройщик чаще всего размещает на официальном сайте проекта или показывает во время консультации в офисе продаж. В пакете документов обязательно должна присутствовать проектная декларация, разрешение на строительство жилья и инфраструктурных объектов. Если таких документов нет, то придется детально разбираться, почему так произошло.


В ряде случаев на отсутствие разрешительной документации косвенно указывают продажи квартир по схеме ЖСК (вступления в жилищно-строительный кооператив). После того как разрешение все же получено, с покупателями договоры паенакопления перезаключаются на ДДУ (договоры долевого участия). Для некоторых застройщиков такая схема продаж является единственно приемлемой, и с этим ничего нельзя сделать.


Для оценки надежности застройщика не менее важно наличие у девелопера портфеля реализованных проектов. Если ранее компания не принимала участия в строительстве, покупать квартиру в таком жилом комплексе можно только на свой страх и риск, поскольку есть шанс оказаться среди обманутых дольщиков.


Если компания на рынке известная, все жилье сдавалось в срок и нет претензий по качеству строительства, можно смело переходить к бронированию подходящей квартиры.


На этом этапе стоит понимать, что бесплатная бронь чаще всего действует 2-3 дня. За более длительный резерв придется заплатить определенную сумму. Если речь идет о покупке жилья в ипотеку, имеет смысл обратиться к ипотечному брокеру, услуги которого предоставляет застройщик. Таким образом удастся сократить срок согласования необходимой суммы и получить одобрение нужного банка. Кроме того, в некоторых случаях застройщик предоставляет дополнительную скидку на покупку.


После того как одобрение банка будет получено, подписанный договор уходит на регистрацию в Регпалату, которая занимает 5-7 дней. По истечении этого срока у покупателя на руках оказывается зарегистрированный ДДУ, остается лишь внести оплату по договору. На это отводится, как правило, около 5 дней.


Услуга по регистрации может быть оказана застройщиком за определенную сумму (в среднем — от 30 тыс. рублей). При желании можно сделать все самостоятельно.

Совет 4: Как оформить дом многоквартирный в собственность

Многоквартирный дом или квартира в нем являются недвижимым имуществом. Право собственности на недвижимое имущество по закону возникает с момента государственной регистрации такого права. В связи с этим, для оформления многоквартирного дома в собственность необходимо зарегистрировать право собственности дольщиков на квартиры и нежилые помещения.
Инструкция
1
Право собственности дольщика на квартиру и нежилые помещения, входящие в общее имущество в многоквартирном доме подлежат государственной регистрации согласно нормам Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Основанием для такой регистрации будут документы, подтверждающие факт постройки многоквартирного дома (разрешение на ввод дома в эксплуатацию, передаточный акт).
2
Разрешение на ввод в эксплуатацию должно быть передано в органы, осуществляющие регистрацию (Росреестр), застройщиком данного многоквартирного дома. Это должно быть сделано не позднее чем через десять рабочих дней после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
3
После того, как застройщиком и дольщиком будет подписан передаточный акт на квартиру и часть нежилых помещений, дольщик должен подать в Росреестр заявление о государственной регистрации его права на квартиру и часть нежилых помещений. К заявлению необходимо будет приложить передаточный акт, копию паспорта, договор участия в долевом строительстве, справку от застройщика о выполнении обязательств по договору, документ, который отражает раздел долей в натуре, подписанный участниками строительства. Если от имени дольщика выступает представитель, то ему понадобится доверенность и также копия паспорта. Уточнить сведения о необходимых документах и правилах их подачи можно на сайте Росреестра: http://to77.rosreestr.ru/registr/
Срок государственной регистрации не должен превышать месяца со дня подачи заявления о государственной регистрации.
Видео по теме
Поиск
Совет полезен?
Добавить комментарий к статье
Осталось символов: 500
к
Honor 6X Premium
новая премиальная версия
узнать больше