Квартира может быть предметом различных по содержанию прав, в том числе, права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования, права ограниченного пользования и т. д. Обо всем этом говорится в статье 216 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Право пользования и собственности квартирой может возникать на основании договора аренды недвижимого имущества, из-за отказа гражданина от приватизации и приобретения права пожизненного пользования, также право пользования квартирой возникает у членов семьи нанимателя и т. д. Согласно гражданскому законодательству Российской Федерации, лицо, не являющееся собственником недвижимого имущества, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования недвижимостью на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Таким образом, собственники квартиры в любом случае есть. Ими являются либо физические лица, либо в случае их смерти наследники, либо государство, в случае утраты прав собственников.
Владелец недвижимости, не являющийся собственником, не имеет права распоряжаться этим имуществом, если иное не предусмотрено законом. В некоторых случаях необходимо признание права граждан пользоваться квартирой только в судебном порядке.