Совет 1: Как происходит продажа при ипотеке

Сегодня очень много квартир покупают, воспользовавшись ипотечными программами банков. Но иногда возникают ситуации, когда купленную по ипотеке недвижимость требуется продать.

На что обратить внимание



Продажа осуществляет по разным причинам. Это может быть улучшение условий жизни, когда владельцы недвижимости продают квартиру и тут же покупают более просторную, расположенную в более престижном районе города. Такие покупки, как правило, также производятся по ипотеке. Конечно, это оптимистичный сценарий.

Необходимо также рассмотреть и менее благоприятный вариант – пара после нескольких лет проживания в браке разводится и начинает делить имущество. Возможен еще один вариант, когда квартиру, купленную по ипотеке, приходится продавать, если нет возможности обслуживать долг.

Есть несколько способов достичь цели. Самый распространенный вариант избавиться от квартиры, приобретенной в ипотеку - погасить кредит досрочно. Этим действием вы снимите обременение с заложенного имущества. После этого жилплощадь можно выставить на продажу и ждать покупателя.

Данный план имеет один существенный недостаток – на его выполнение требуется определенная сумма. Где же взять средства на осуществление этого замысла? Если долг небольшой, вполне возможно взять потребительский кредит в другом банке. Но необходимо учитывать, что ставка по кредиту, безусловно, будет выше, чем для ипотеки.

Необходимо трезво взвесить свои финансовые возможности, чтобы не усугубить свое положение взятием еще одних финансовых обязательств. Особенно это актуально, если вы планируете продать квартиру из-за невозможности обслуживать долг.

Что можно предпринять



Если долг большой и потребительский кредит в таком размере взять невозможно или невыгодно, необходимо заручиться поддержкой банка. Все дело в том, что продажа квартир, находящихся в залоге, возможна только с согласия банка-кредитора. Этот момент всегда прописывают в кредитном договоре.

Есть два способа дальнейшего развития дел. В первом случае банк соглашается сменить собственника. При этом обременение снимается с недвижимости. Новый собственник на некоторое время становится залогодателем.

Второй вариант заключается в том, что покупатель вносит аванс в счет стоимости квартиры (обычно размер аванса равен остатку долга банку). Так происходит погашение кредита и обременение с недвижимости снимается. Далее осуществляется процесс регистрации договора купли-продажи и смена собственника.

Следует понимать, что находящаяся по обременением квартира для покупателя менее привлекательна, особенно если сравнивать по сравнению со «свободными» объектами. Но вот с точки зрения юридической чистоты сделки – это самый предпочтительный вариант.

Совет 2: Что можно сделать с квартирой в ипотеке при разводе?

Перед покупкой недвижимости по программе ипотечного кредитования потенциальный заемщик должен знать, каким образом он сможет распоряжаться квартирой, заложенной банку-кредитору, в случае развода.
Развод

Часто происходит, что супруги, которые приобрели недвижимость с помощью ипотеки, разводятся. Раздел квартиры, заложенной в банке-кредиторе, очень непростая операция. Каким же образом провести раздел недвижимости? Есть несколько вариантов.

- Следует оповестить банк-кредитор о предстоящем разводе и написать заявление, в котором указывается, что один из супругов обязуется вносить платежи по ипотеке в полном объеме. Одновременно второй супруг в письменном виде отказывается от права собственности на заложенную недвижимость.

- Более эффективным, но и более затратным является вариант по досрочному и полному погашению ипотечного кредита. После полного избавления от обязательств перед банком-кредитором залог с недвижимости снимается, и квартиру можно продать и разделить деньги.

- Продажа недвижимости, находящейся в залоге. Для этого следует сделать запрос в банк-кредитор на разрешение о продаже квартиры/дома. Банк, убедившись в неминуемости развода, дает поручение агентству по недвижимости, с которым состоит в договорных отношениях, на продажу заложенной квартиры/дома. Часть денег, полученных за реализацию, пойдет на погашение кредита, часть в виде комиссии агентству. Остаток денежных средств от продажи возвращается супругам.

Совет 3: Как избавиться от ипотеки

Иногда в жизни людей возникают обстоятельства, толкающие на поиск путей погашения ипотеки. Обычно это связано с желанием взять деньги на приобретение жилья большей площади или на погашение старой задолжености.
Инструкция
1
Для того чтобы избавиться от кредита, взятого на долгие годы, возможна продажа заложенной квартиры или обычного жилья, хотя сделать это не так и просто, так как необходимо взять согласие у банка, выдавшего вам ипотеку. Поиск новых вариантов решения проблемы необходимо начинать только тогда, когда будет, исключен вопрос со старой квартирой, а для этого необходимо встретиться со специалистами банка. Хотя в договоре на ипотеку это все прописано. Также в договоре есть множество юридических вопросов, в которых самостоятельно трудно разобраться, поэтому лучше обратиться к специалистам по данным вопросам. Ведь если был указан мораторий на нарушение сроков платежей, продажа квартиры будет невозможна. При согласии банка на продажу квартиры можно начинать искать покупателей, однако во избежание недоразумений лучше найти людей с деньгами на руках.
2
Для того чтобы перевести долг по ипотеке на нового хозяина, необходимо соблюсти все юридические формальности. Собственник, который приобрёл жильё, может так же продолжить платить кредит частями или оплатить всю сумму полностью. Но на вариант частичного погашения банки идут неохотно из-за появления новых дополнительных работ, т.е. проверку нового заемщика на платежеспособность. Однако отказать тоже не имеют права, т.к. данный пункт находится в договоре.
3
Процедура перекредитования в нынешнее время происходит все чаще, т.к. процентная ставка прошлых лет была намного больше, чем сейчас. Именно поэтому покупатели и продавцы идут на перекредитование.
Видео по теме

Совет 4: Если покупатель квартиры ипотечный заемщик

Что делать владельцу недвижимости, если его покупатель оказался ипотечным заемщиком? Часто продавец может просто не углубляться в тонкости банковского кредитования, так как расплачиваться наличными деньгами намного проще. Во времена, когда кризис коснулся каждого, придется столкнуться с ипотечным займом, ведь в лице покупателя квартиры может оказаться ипотечный заемщик.

​  Стандартная продажа всегда проходит быстрее, нежели оформление сделки при помощи банка, страховой компании и оценщика. Тем, кто задумывается о продаже квартиры, были собраны основные неожиданности, которые могут подстерегать вас во время сделки. В конечном счете, были выбраны 5 способов, как подготовить жилплощадь к ипотечной продаже.

 Совет №1  Узаконьте перепланировку. Неоднократно покупатели наталкиваются на квартиры с перепланировками. Это происходит из-за того, что расположение комнат было выбрано не лучшим способом, а единственным вариантом может стать только изменения. В таком случае обычный срок рассмотрения дела банком может из двух дней вырасти до большого срока. Чтобы избежать недоразумений, лучше всего узаконить ваши действия.

 Совет №2  Не ставьте квартиру на капитальный ремонт. Для владельца, который проживает в многоэтажке советского строения, капремонт является обыденным и нужным делом, так как это позволит улучшить удобства проживания. Для таких случаев дом ставится в очередь. Но там, где жильцам хорошо, для банков может быть риск. Они открыто предупреждают, что для соглашения по ипотеке квартира не должна находиться на очереди в капремонт. Также основным показателем является процент износа, который не должен превышать 60%. Вопрос очень важен, так как объект может развалиться до того, как будет погашена ссуда. Еще одним фактором становится возможность перепродажи квартиры.

Совет №3  Узнайте родословную. Важнейшим вопросом часто становится история передачи прав собственности жилплощади. Историю квартиры могут исследовать все: риелторы, страховики, банк. Лучшим решением станет собрать сразу все документы. Банк проанализирует документацию, которая устанавливает права по сделке. Углубленный анализ остается за страховой компанией для страховки титула, дабы избежать потери прав собственности. Самое главное – освободить объект недвижимости от обременяющих прав (сюда относятся и права третьих лиц).  Сложнее всего, когда квартира оформлена по наследству или договору дарения. Во втором случае банк будет вынужден запросить документы, которые напрямую связаны с фактом дарения, и проверить подлинность его истории. В первом же варианте тоже придется приготовиться к тщательной проверке со стороны сотрудников банка. Если при факте дарования не было никаких судебных вмешательств, а собственник вступил на правах владения, то никто не откажет в ипотеке.

 Совет №4  Рассчитайтесь со всеми долгами по ЖКУ. Иногда происходит так, что купив жилплощадь, новый владелец может обнаружить, что она арестована из-за превышения долгов. Такой факт обнаруживается перед самой сделкой, так как банк заранее заказывает выписку из ЕГРП. Если вовремя не погасить хоть один из долгов за коммунальные услуги, то сделка сорвется, даже не начавшись, ведь никто не захочет иметь с таким продавцом дело.

 Совет №5  Следует сняться с регистрации. Это важным вопросом станет для тех, кто продает единственное жилье и имеет перспективу переехать в новостройку. В таком случае банк потребует выписаться из оставленного имущества. Очень важно, чтобы в момент сделки не было ни одного зарегистрированного лица, так как это не допустимо.

​  Некоторые банки требуют от продавцов сниматься с регистрации до подписания договора. Примером может стать Запсибкомбанк. Он не выдает ипотечный кредит, если в квартире кто-то прописан. Но не стоит думать, что все банки выставляют столь строгие требования, вот например Банк жилищного финансирования дает срок в две недели. В любой момент продавец может просить заемщика о смене банка.

​   Самое главное – это то, что банки на отказ не хотят работать с деревянными домами. Такой запрет актуален у многих банков. Из-под ипотечного займа можно смело выключить постройки XIX веков, которые распространены в купеческих городах средней полосы России.

Перед тем, как обратиться за ипотечным займом, стоит выбрать подходящий банк, в котором есть все необходимые для вас условия. Не стоит забывать о многих предоставленных советах – это сохранит много времени и нервов.

 

Источники:
  • Как продать ипотечную квартиру
Поиск
Совет полезен?
Добавить комментарий к статье
Осталось символов: 500