Как определить уровень доходов для ипотечного кредита



Для того, чтобы определить необходимый уровень доходов для получения ипотеки, нужно рассчитать ежемесячный платеж. Он зависит от размера первоначального взноса, суммы и сроков кредитования.


Например, при ипотечном кредите на 5,5 млн р. со ставкой 13,5% на срок 10 лет и при первоначальном взносе 10% размер ежемесячных платежей составит 74 537,98 р. В некоторый банках требуется, чтобы доходы заемщика были такими, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке не превышал 30% от размера доходов, в других - 40-50%. Так, если в банке установлена 40%-ная планка, то нужно ежемесячный платеж умножить на 2.5, это и будет минимальным размером дохода. Т.е. если ежемесячный платеж будет составлять 74,5 тыс.р., то доходы должны быть не меньше 186,25 тыс.р.

Если у заемщика нет достаточного размера дохода для получения нужной суммы ему можно либо увеличить первоначальный взнос, либо расширить сроки кредитования. Так, если при указанных параметрах заемщик внесет 20% от стоимости квартиры, то платеж снизится до 66 254,71 р., а доход должен составлять 162,63 тыс.р. Увеличение сроков ипотеки до 20 лет снизит на 13 тыс.р. ежемесячный платеж и требуемый доход - на 32,5 тыс.р. Важно учитывать, что увеличение сроков кредитования влечет за собой повышенные проценты за пользование кредитом, а также увеличивает размер переплаты. Так, в Сбербанке при ипотеке на срок до 10 лет ставка составляет 13,5%, до 20 лет - 13,75%, а до 30 - 14%.

При дифференцированных платежах по кредиту, которые более выгодные для заемщиков с точки зрения переплаты, размер ежемесячных платежей в начале выплат будет выше, чем при аннуитентных. Соответственно, и размер дохода должен быть выше, чтобы у заемщика была возможность осуществлять выплаты. Так, при ипотеке на 10 лет на сумму 3,5 млн р. со ставкой 13,5% ежемесячные платежи при аннуитентной схеме составят 53 296 р. Соответственно, доходы должны быть примерно 106-133,25 тыс.р. При дифференцированной схеме они первоначально достигнут 69 297 р. (хотя в конце выплат достигнут 29 500 р.), таким образом доход для получения такого кредита должен быть выше - от 138,58 до 173,23 тыс.р.

Некоторые банки позволяют предварительно оценить максимальную сумму кредитования, исходя из размера доходов. Например, в Сбербанке при доходе 60 тыс.р. можно рассчитывать на ипотеку до 3,5 млн.р. на срок 20 лет.

Какие еще факторы влияют на одобряемость ипотеки



Стоит отметить, что хотя доходы заемщика действительно имеют очень важное значение для получения кредита, наряду с ними в учет берутся и другие факторы. В частности, характер занятости работника (постоянная, по договору подряда, ИП или владелец бизнеса и пр.), длительность и непрерывность его стажа, состав семьи, наличие других кредитов, уровень образования, наличие прочих активов. Так, например, если у заемщика есть в собственности другая квартира, машина или другое ценное имущество, то размер его доходов может быть и ниже.

У заемщиков, которые не располагают возможностью подтверждения доходов, сегодня есть возможность получить ипотеку и вовсе без предоставления справок. Ипотеку по двум документам сегодня выдают Сбербанк и ВТБ24. Единственное ограничение таких кредитов заключается в том, что у заемщика должен быть достаточно внушительный первоначальный взнос для приобретения жилья - не менее 35-40%.