Внимание: мошенничество!



Самый серьезный риск для покупателей квартиры на стадии котлована – оказаться в числе обманутых дольщиков, т.е. никогда так и не получить ключи от оплаченного жилья. Двойные продажи – еще один риск такой покупки. Это известная практика мошенничества: квартиру, которая пока существует только в плане, продают сразу нескольким разным лицам.


От этих рисков защищает заключение договора долевого участия в строительстве – ДДУ (такой договор официально регистрируется в Росреестре в соответствии с 214-ФЗ). Это исключает двойные продажи и дает возможность вернуть свои деньги, если строительство не будет завершено.

Не все российские застройщики работают по 214-ФЗ, но другие схемы оформления покупки ничего не гарантируют. Например, предварительный договор купли-продажи, в отличие от ДДУ, нигде не регистрируется, а «вексельная схема» сигнализирует, что у застройщика нет всех необходимых документов на строительство (как правило, документов на землю).

Но даже если выбранный застройщик работает по ФЗ-214 и широко известен благодаря рекламе, не стоит пренебрегать процедурой проверки наличия у него всей разрешительной документации на возведение конкретного объекта. Запрашивайте свидетельство о праве собственности на земельный участок, разрешение на строительство, проектную документацию.

Придется подождать



Решая приобрести квартиру на первичном рынке, вы должны осознавать, что прописанные в договоре сроки сдачи объекта могут неоднократно переноситься. В среднем строительство многоквартирного жилого дома занимает 3 года. Но стройки длятся и 7 лет, и 12 лет. В процессе возведения здания участвует множество сторон-подрядчиков, любой из которых может не выполнить свои обязательства. Покупая квартиру на стадии котлована, вы рискуете своим временем. Не нужно верить продавцу на слово: съездите на место строительства, оцените, как продвигается работа и идет ли она вообще, чтобы хотя бы приблизительно понимать, удастся ли получить ключи в оговоренное время.

Проблемы с ипотекой



Получить ипотечный кредит на покупку квартиры в строящемся здании не так легко. С каждой новостройкой работают, как правило, всего несколько аккредитовавших ее банков, так что выбор доступных вам ипотечных программ окажется не очень широким. При кредитовании объекта на низкой стадии готовности процентная ставка всегда выше, чем при финансировании построенного жилья.

Кот в мешке



Большие риски связаны и с тем, что вы покупаете объект, которого пока не существует. Поэтому обязательно изучите план городской застройки (на сайте правительства вашего города), чтобы понимать, как изменится облик района, когда вы получите право собственности. Очень обидно купить квартиру с окнами на парк, а в итоге получить вид на эстакаду.

Имейте в виду, что после завершения строительства квартиры обычно «подрастают». Вы покупаете одно число метров, а получаете на 3-5 м больше. Это особенности строительства, и за них придется заплатить. При заключении договора обязательно обговорите, по какой цене эти метры будут «допроданы» вам: недобросовестный застройщик или риелтор может запросить за них более высокую цену в уже построенном доме.