Совет 1: Что такое сделка

В отличие от законодательства ряда других государств, где понятие «сделка» применяется в различных отраслях права, в российской юридической практике эта категория относится исключительно к сфере гражданского права. Нормы, закрепляющие понятие и основные требования к совершению сделок, содержатся в главе 9 Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ).
Под сделками понимаются такие действия физических и юридических лиц, которые производятся ими с целью установить, изменить или прекратить гражданские права и обязанности.

В сделке важно не только содержание, но и форма, в которой она совершается. По ГК РФ, форма сделки может быть устной и письменной. Для некоторых сделок, совершаемых в письменной форме, закон предусматривает обязательное нотариальное удостоверение. Для заключения сделок, в отношении которых допускается устная форма, достаточно определенного поведения лица, выражающего намерение вступить в сделку, иногда в качестве такого поведения рассматривается просто молчание.

Несоблюдение формы сделки ведет к неблагоприятным последствиям для лиц, ее совершивших, вплоть до признания сделки недействительной в случаях, установленных законом.

В ГК РФ принята определенная классификация сделок. Так, по количеству сторон, принимающих участие в сделке, различают односторонние, двухсторонние и многосторонние сделки. Большинство договоров относится к двухсторонним сделкам. Если для заключения договора требуется согласованное волеизъявление трех или большего количества сторон, такая сделка признается многосторонней. В качестве примера односторонней сделки можно привести завещание: для того, чтобы оно имело юридическую силу, достаточно волеизъявления одной стороны – завещателя.

Поскольку применительно к гражданско-правовым отношениям действует принцип "разрешено все, что не запрещено" - граждане и организации вправе совершать сделки как урегулированные законодательством, так и те, правовое регулирование которых отсутствует. Однако ГК РФ устанавливает, что заключенные сделки могут быть признаны недействительными: оспоримыми или ничтожными.

Оспоримые сделки те, с иском об оспаривании которых установленные законом лица могут обратиться в суд. Основаниями для такого оспаривания являются угроза, обман или насилие, имевшие место при совершении сделки; заблуждение; неспособность понимать свои действия в момент совершения сделки и т.д. Ничтожными признаются сделки, противоречащие законодательству; попирающие основы правопорядка и нравственности; совершенные без намерения породить соответствующие сделке последствия и другие, в соответствии с ГК РФ.

Недействительная сделка не влечет за собой юридических последствий кроме тех, которые обусловлены ее недействительностью.

Совет 2: Что такое кабальная сделка

Слово «кабала» пришло в русский язык из арабского через татар. Основное ее значение было – заемная расписка. Кабала ростовщическая означала выплату процентов за пользование занятыми деньгами. А ростовщики - это предки современных банков.

Смысл кабальной сделки



Сегодня слово «кабала» используется в форме прилагательного к понятию «сделка». Смысл «кабальной сделки» в настоящее время несколько отличается от того, каким он был в старину.

Кабальная сделка – это сделка, совершенная на крайне невыгодных условиях для одной из сторон. Как правило, она заключается при каких-либо вынуждающих обстоятельствах той из сторон, что остается в проигрыше.

Типичный пример кабальной сделки – продажа квартиры или автомобиля по цене ниже рыночной по причине необходимости срочно вернуть долг. Иногда, конечно, кабальной сделкой называют кредитный договор или залоговую расписку в ломбарде, но в юридическом смысле такие документы полностью законны, ведь везде подписывают официальное соглашение, где обязуются вернуть сумму с процентами.

Признаки кабальной сделки



Для кабальной сделки характерны следующие признаки:
- совершается вследствие стечения непреодолимых тяжелых обстоятельств;
- является невыгодной для одной из сторон;
- одна из сторон намеренно пользуется тяжелыми обстоятельствами второй стороны.

Кабальная сделка – это сложное и запутанное юридическое понятие. Сегодня нет устоявшейся судебной практики, которая позволила бы однозначно судить, является ли сделка таковой или нет.

С одной стороны, все понятно. Есть вполне конкретное определение кабальной сделки, но, к сожалению, в юридическом смысле это описание ничего не значит. С другой стороны, любой из пунктов надо доказать либо документально, либо экспертным путем. Несмотря на то что в ГК РФ (Гражданском кодексе Российской Федерации) существуют понятия совершения действий под влиянием насилия, обмана, угрозы, злонамеренного сговора, фактически доказать их крайне сложно.

Поэтому положительных решений в спорах, связанных с кабальными сделками, мало. Слишком уж легко все объяснения потерпевших переворачиваются адвокатами виноватых лиц. Слишком много тонкостей, нюансов и обязательств «мелким шрифтом». Например, корысть виноватой стороны легко «разваливается», достаточно высказать версию, что пострадавшая сторона была недостаточно информирована, неграмотна или, вообще, проявила невиданную щедрость. Оспорить такие утверждения невозможно.

В одном ряду с кабальными сделками стоят и те, которые совершаются в результате мошеннических действий. Факт мошенничества также довольно тяжело доказать, в особенности если улики косвенные, а свидетели ненадежные.
Видео по теме

Совет 3: Что такое переуступка права при продаже квартиры

В гражданско-правовых взаимоотношениях переуступка права оформляется как договор цессии. Это довольно распространенная схема, позволяющая приобрести права на квартиру в многоэтажной новостройке у предыдущего дольщика. Но, несмотря на свою популярность – на этапе сдачи квартир почти 90% и них приобретаются по договорам цессии, эта сделка может быть достаточно рисковой.

Особенности долевого строительства


После того, как в начале 2005 года вступил в действие Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», у дольщиков, подписавших с застройщиком договор об участии в долевом строительстве, появилась возможность переуступить свое право на строящуюся квартиру третьему лицу. Переуступка права на недвижимое имущество возможна, в соответствии со ст. 382 Гражданского Кодекса РФ и ст. 11 этого закона, в любой момент после того, как договор долевого участия был надлежащим образом зарегистрирован в органах Росреестра и до того, как дольщиком был подписан передаточный акт на квартиру.

Поскольку не секрет, что на этапе строительства, особенно в его начале, приобрести квартиру можно по вполне доступным ценам, вариант переуступки права является довольно привлекательным для многих граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. Другой вопрос – причины, по которым первоначальный дольщик – цедент - хочет продать строящуюся квартиру по договору цессии, уступив свое право на недвижимость новому участнику долевого строительства - цессионарию.

Риски, возникающие при заключении договора цессии


Одной из распространенных причин, по которой дольщик хочет переуступит право, могут являться его долги перед застройщиком. Поэтому прежде, чем цессионарий будет подписывать договор цессии, ему необходимо уточнить у застройщика, имеется ли задолженность по внесению очередных платежей за квартиру.

Еще одна причина, по которой цедент захотел избавиться от квартиры – это ставшие ему известными сведения о нарушениях качества строительства или о предстоящем банкротстве компании-застройщика, за действия которого он перед цессионарием ответственности не несет. Если новый дольщик даже и захочет расторгнуть договор, ему это не удастся и все претензии он сможет предъявить только застройщику и только в судебном порядке.

С другой стороны, цессионарий должен знать, что договор переуступки прав может быть признан недействительным, если не выполнен ряд существенных условий. Например, заключен он может быть только после того, как цедент полностью рассчитался с застройщиком и выплатил ему цену договора. Подтверждением этому является соглашение о зачете взаимных требований. Кроме того, обязательным условием договора цессии является получение письменного согласия застройщика на переуступку права. И, конечно, для его заключения потребуется разрешение кредитной организации, если цедент приобретал квартиру по ипотеке.
Видео по теме
Поиск
Совет полезен?
Добавить комментарий к статье
Осталось символов: 500