Совет 1: Риски и гарантии долевого строительства

Случаи обмана участников долевого строительства по сегодняшний день привлекают внимание СМИ, а их митинги протеста проходят во многих городах. Поэтому и отношение к возможности купить квартиру на условиях долевого участия неоднозначное, и какой бы привлекательной не казалась ее стоимость, риск потерять вложенные деньги останавливает потенциальных инвесторов.

Долевое строительство под эгидой закона

Возможность участия в долевом строительстве привлекает многих людей, поскольку в этом случае они могут приобрести квартиру по доступной цене и даже в рассрочку. Стоимость таких квартир после того, как дома сдаются в эксплуатацию, повышается на 40-50%. Поэтому долевое строительство, при нынешних ценах на жилье, зачастую является единственным шансом приобрести квартиру и улучшить условия проживания. Но до 2005 года со-инвесторы или дольщики, физические и юридические лица, инвестировавшие свои деньги компаниям-застройщикам для строительства жилых многоквартирных домов, не имели никаких гарантий и, по сути, зависели от произвола этих застройщиков. Юридическими документами, на основании которых осуществлялось сотрудничество между застройщиками и инвесторами, были, в основном, договоры инвестирования или совместной деятельности. В них, как правило, не были проработаны механизмы такого взаимодействия, которые бы предоставляли достаточные гарантии инвесторам и страховали бы их от возможных рисков. Следствием этого стали многочисленные случаи, когда дольщики так и не смогли дождаться обещанных и оплаченных квартир, оставшись, в буквальном смысле, ни с чем. Собрав средства, инвесторы либо пропадали, либо объявляли себя банкротами, и взыскать с них что-либо становилось невозможным. В конце 2004 года, 30 декабря вступил в силу Федеральный закон, призванный защитить права субъектов долевого строительства. Он называется «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В этом документе устанавливается новый вид юридических отношений между компанией-застройщиком и дольщиками, которые регулируются отдельным договором об участии в долевом строительстве. Договор об участии в долевом строительстве существенно отличается от любого другого договора – начать с того, что он подлежит государственной регистрации. Это значит, что ваша будущая квартира, адрес и номер которой обязательно должны быть указаны в договоре, будет внесена в государственный реестр объектов недвижимости, и ее владельцем будете числиться вы на основании данного договора. Такая предусмотрительность уже не позволит недобросовестному застройщику продать одну и ту же квартиру нескольким участникам строительства. Кроме того, в этом договоре в качестве обязательств застройщика указывается цена и точный срок, к которому он должен будет сдать многоквартирный дом в эксплуатацию и предоставить вам ключи от вашей квартиры. В обязанности участника долевого строителя, который выступает как заказчик, входит уплата указанной в договоре цены и приемка сдаваемого объекта недвижимости.

Заключая договор, проверьте, чтобы в нем был обязательно указан объект, цена и срок сдачи дома, при отсутствии одного из этих параметров, договор может быть признан недействительным.

Существующие риски долевого строительства

Но, как и всякая инвестиционная деятельность, долевое строительство оставляет вероятность риска даже сегодня. Недобросовестные компании-застройщики находят способ, как обойти закон. В частности, они предлагают заключать инвесторам не договора об участии в долевом строительстве, а, например, предварительные договора купли-продажи или схемы оплаты векселями, которые не гарантируют дольщикам той высокой степени защиты. В первом случае, вы не приобретаете право собственности и, заключив предварительный договор, должны будете рассчитаться с застройщиком после того, как дом будет сдан в эксплуатацию. Вы рискуете тем, что в результате квартира вам будет предложена по рыночной цене. Во втором случае, оплатив стоимость квартиры, вы получаете вексель, просто подтверждающий, что вы дали деньги компании-застройщику взаймы, и юридически никаких обязательств она перед вами, кроме денежных, не несет.

Компания-застройщик перед заключением договора и после него обязана предоставить вам полный пакет документов на объект: свидетельство на право собственности на землю, проектную документацию, ежеквартальную отчетность и пр.

Гарантии долевого строительства

При заключении договора об участии в долевом строительстве ваши права гарантированы государством. Более того, если вы частное лицо и собираетесь купить квартиру, которая будет использоваться вами для личных нужд, в действие дополнительно вступает еще один Федеральный нормативный акт – «Закон о защите прав потребителей». Поэтому на новую квартиру должен быть установлен гарантийный срок не менее 5-ти лет и в том случае, когда были обнаружены недостатки строительства, снизившие качество объекта, вы имеете право требовать у застройщика: - бесплатно устранить их в разумные сроки; - уменьшить цену, указанную в договоре; - возместить ваши затраты на устранение этих недостатков.

Совет 2: Как решить жилищный вопрос

Иметь собственное жилье хочет, наверное, каждый человек. Быть хозяином в своем доме или квартире, не зависеть от прихоти и мнения других жильцов, от воли арендодателя понятное и объяснимое желание. А для кого-то жилищный вопрос более глобален, и его решением будет даже съемное жилье. Очень часто такая проблема встает перед людьми, которые только переехали в другой город, или перед молодыми семьями, которые желают жить отдельно от родителей. Так как же можно решить жилищный вопрос?
Инструкция
1
Долевое строительствоМежду застройщиком и участником долевого строительства заключается договор, по которому, человек вкладывает деньги в проект, а строительная компания должна в определенные строки построить жилье. Плюс этого метода в том, что квартиру можно приобрести по довольно низкой цене и нет переплат по кредиту, так как в этом случае оплата часто производится в рассрочку. Минус заключается в том, что заселиться в такую квартиру можно будет только после окончания всех работ и сдачи дома. Кроме того, всегда есть риск, что строительство не будет завершено. По закону о «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», строительная компания должна предоставить участникам гарантии завершения строительства. Но зачастую застройщики ищут обходные пути этого законы, чтобы в случае чего уменьшить свою ответственность. Например, вместо договора об участии в долевом строительстве заключаются гражданско-правовые акты, которые не имеют уже той юридической силы, как первые, соответственно и защищенность участников долевого строительства в этом случае ниже. Поэтому если вы решились на участие в таком проекте, то нужно очень тщательно выбирать застройщика. Предпочтение следует отдавать компаниям с хорошей репутацией, и у которых есть положительный опыт в этом деле. И перед заключением договора лучше проконсультироваться с юристом, чтобы максимально обезопасить себя.
2
ИпотекаЕсли вы не хотите ждать, когда завершиться строительство, а желаете въехать в свою квартиру уже сегодня, то стоит принять участие в ипотеке. Сегодня во всех банках существуют различные ипотечные программы. По некоторым из них нужен первоначальный взнос, а по другим можно обойтись без него. При подаче заявки на выдачу ипотечного кредита во внимание принимается множество факторов: доход вашей семьи, ваш возраст, образование, стаж работы, наличие в собственности недвижимости, которая могла бы выступать в качестве залога, а также то, на какую сумму вы претендуете. Если доход вашей семьи небольшой, то в некоторых банках, принимается во внимание и заработок ваших родителей. Прежде, чем брать кредит определитесь, а что вы хотите приобрести. По ипотеке можно приобрести квартиру, загородный дом, а можно взять деньги и уже самим построить то, что вы желаете. Жилье можно приобретать как на первичном, так и не вторичном рынке недвижимости. В зависимости от ваших целей и стоит подбирать ипотечную программу. Также обратите внимание, что существуют различные федеральные и региональные программы, которые некоторым группам населения (например, молодым семьям) позволяют взять кредит на льготных условиях.
3
АрендаЕсли вы боитесь участвовать в долевом строительстве или ипотеке, или просто у вас нет средств для первого взноса, но жить в отдельной квартире все же хочется, то можете ее снять. Даже в самом маленьком городке хватает объявлений о сдаче квартир и комнат в аренду. Если вы выбрали этот вариант решения жилищного вопроса, то главными критериями выбора для вас должны стать ваше финансовое положение и защищенность от недобросовестных арендодателей. Чтобы избежать неприятных ситуаций, лучше снимать жилье через агентство недвижимости, где между вами и владельцем квартиры будет заключен договор. Или, если вы сами нашли жилье, то все же стоит потратить время и составить какое-то соглашение и заверить его у нотариуса, чтобы оно имело юридическую силу.
Видео по теме
Источники:
  • Долевое строительство: риски и гарантии
Поиск
Совет полезен?
Добавить комментарий к статье
Осталось символов: 500