Совет 1: Как определить процент износа

Определение процента, степени износа требуется при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости для ее уменьшения и прогнозирования изменения. В понятие износа включают физическую амортизацию объекта, функциональное (моральное) устаревание или устаревание, обусловленное разрушительным влиянием окружающей среды.
Инструкция
1
Оценить износ имущества можно на основании фактического его состояния, а также используя данные бухгалтерского и статистического учета. Кроме физического, функционального и внешнего, износ подразделяют на устранимый и неустранимый.
2
Степень физического износа определяет дополнительные затраты на приведение здания в состояние, пригодное для его дальнейшей безопасной эксплуатации. При этом величина таких затрат может быть сопоставима со стоимостью объекта, поэтому так важно с большой степенью достоверности определить величину износа объекта и его составных частей.
3
Вопрос этот достаточно сложен в силу конструктивных особенностей объектов недвижимости и воздействия на износ различных факторов, которые вызывают неравномерные деструктивные изменения в конструкции объекта, его систем и элементов. Процент износа объекта недвижимости, поэтому, следует определять поэлементно. Оценщику необходимо для этого отдельно осмотреть все конструктивные системы здания или сооружения, выделить и зафиксировать признаки износа, характерные для каждой конструктивной системы и определить по ним процент износа каждой.
4
К отдельной конструктивной системе следует отнести полы, дверные проемы, фундамент, стены, внутренние перегородки, перекрытия и крышу. Для каждой из этих систем имеются установленные признаки износа.
5
При осмотре фундамента с этой целью, вы не сможете осмотреть его полностью, поскольку его нижняя часть может быть недоступна для осмотра. Основанием для определения процента износа фундамента станет осмотр цоколя и подвала. Для цоколя, износ которого не превышает 10% характерно отсутствие деформаций, трещин и выкрашивания раствора в кладке, отслоение штукатурного слоя. Подвал при этом должен быть сухим, гидроизоляция не нарушена.
6
Признаки износа стен зависят от того материала, из которого они сделаны. Если стены – из кирпича, то к признакам износа можно отнести выкрашивание раствора в кладке, трещины в ней, отклонение от вертикали и состояние кирпича.
7
Конструкция крыши состоит из кровли и несущей конструкции. Для кровли степень износа определяется по количеству протечек, а несущей конструкции – по состоянию материала и нарушению геометрии.
8
Общий процент износа определяется с учетом процентный вклад стоимости каждого элемента в стоимость всего объекта. Эти данные найдите в справочнике «Укрупненных показателей восстановительной стоимости», в котором для всех объектов недвижимости определенного класса приведены процентные вклады каждой их конструктивной системы в общую стоимость объекта недвижимости.
9
В случае сомнения и подозрения в скрытых дефектах. проводится специальная техническая экспертиза с использованием инструментальных средств и лабораторного анализа. Такими специалистами, оборудованием и возможностями располагают специализированные организации, в которые и следует обратиться в таком случае.

Совет 2: Как определить износ здания

Определение износа здания является неотъемлемой частью оценки здания, которое нужно выставить на продажу. В тоже время это одна из самых сложных величин, которая считается через множество различных аспектов.
Инструкция
1
Определение износа необходимо для учета разницы между новым и оцениваемым объектом. Износ указывает на утерю определенных качеств, следовательно, чем он выше, тем меньше цена за здание. Процент износа представляет собой совокупность измерений различных параметров здания. Существует физический, функциональный и внешний аспект определения уровня старения здания.
2
Физический износ бывает неустранимым и устранимым. Неустранимыми являются проблемы в конструкции или фундаменте здания, что связано с его полным старением. Неустранимый износ сильнее влияет на конечную стоимость. Он превосходит цену, которая может быть добавлена к зданию по каким-либо параметрам. Устранимый, в свою очередь, выгоднее починить, чем заменить. Физический износ определяется в процентном соотношении после осмотра конструктивных элементов здания. И если износ составляет около 10%, то это практически идеальный показатель, в то время как 80% износа указывает на аварийное состояние.
3
После определения физического следует определить функциональный износ, который указывает на какие-либо устаревшие параметры здания - например, устаревший тип проводки, несовременную водопроводную систему, устаревшую планировку. Проводится визуальный осмотр здания, на основе которого происходит сравнение с более современными строениями такого же типа.
4
Внешний износ определяется исходя из местоположения, и способен в большей степени влиять на цену. Если на фоне остальных строений здание выделяется, является менее современным, чем окружающие его, то стоимость резко понижается. Существует множество примеров, когда стоимость здания практически приравнивается к стоимости участка земли именно из-за внешнего износа. Он может включать в себя отчасти так же физический и функциональный параметры старения строения.
Совет полезен?
Износ здания является ключевой характеристикой при определении стоимости продаваемого здания и его следует проводить с экспертами, потому как точный анализ самостоятельно и без специальных знаний практически невозможен.
Источники:
  • как определить износ дома
Поиск
Совет полезен?
Добавить комментарий к статье
Осталось символов: 500